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2019湖南地产“年度成绩单”:株洲市、怀化市、永州市成交下跌最惨!为何?

2020-03-28 21:53:59    浏阳房产网_浏房网     全国楼市    浏览:2495          来源:长沙乐居
近日,湖南省住房和城乡建设厅、省统计局发布了《关于2019年湖南省房地产市场形势的通报》,情况显示,2019年,全省住宅销售面积8073.25万平方米。全省9个市州实现商品房销售面积正增长,增幅居前三的市州为张家界市、常德市、衡阳市,跌幅最大的三个市州为株洲市、怀化市、永州市。

也就是说,全省14个市州里,有5个市州住宅销售面积下跌了,其中株洲、怀化、永州三个城市“最惨”,到底情况如何?又为什么会这样?我们来一探究竟。

先看株洲,根据株洲市2019年国民统计公报显示,2019年,全市商品房销售面积684.5万方,下降20.3%;商品房销售额419.6亿元,下降16.9%。价量齐跌,并且幅度还不小,确实挺惨。此外,数据显示,2019年末,株洲全市常住人口402.85万人,比上年增加0.77万人。全年只新增了7700人,如果扣掉新生人口所占的比例,全年新增人口就更加少了。

怀化方面,官方暂时没有发布最新数据,但根据克尔瑞数据统计,2019年,怀化市城区住宅成交363.5万方,全年出现多个低谷期,购房者热情不高。人口暂时也没有最新数据,但根据2018年的国民统计公报显示,2018年底,怀化全市常住人口474万人,过去10年共增加了10万人。值得注意的是,就在2019年这一年时间里,长沙新增人口就达到了23.98万人。

永州方面,根据房产类网站数据统计,2019年,永州主城区整体住宅共成交7230套,总面积约89.16万方,同比分别下降42.8%和43.9%。情况比株洲更为惨烈。人口方面,官方暂无最新数据,但根据2018年度统计公报显示,2018年,永州年末常住人口545.21万人,比2017年减少了2.76万人,人口甚至在外流。

可以看到,这三个市有一个共性,新增人口量极低,甚至外流。这意味着,城市的房地产销售基本依靠本市原住民,而这一部分购买力年复一年的消耗,如果没有外来人口增加潜在购房需求,楼市成交难以维持长久的高位。其实这也是很多三四线城市的“通病”,人口净流入量极低,住房需求在持续消耗。

另一方面,三四线城市房地产销售很大部分程度依靠棚改的推动。自 2015 年以来,政府推行棚改货币化安置,引发了三四线城市楼市狂欢,一度成交大涨、房价大涨,相应地,棚改政策也在慢慢透支三四线城市的住房需求,当棚改力度减弱,楼市热度也会下降。比如怀化,2017年之前,全市棚改规模较大,2008年-2017年期间完成了保障性安居工程项目计划任务19.7万套,此后棚改规模骤降。株洲和永州也是如此,2017年以后,棚改力度断崖式下跌。其中永州2018年棚改用户仅23550套,远低于前几年;株洲2018年棚改用户22933户,同比2017年下降近50%。棚改力度下降的影响,最终在楼市成交上得到了显现。

此外,从这几个城市的房价来看,根据中国房价行情网的数据,目前,株洲为6587元/平,怀化房价为5971元/平,永州为6432元/平,长沙房价则为11467元/平,虽说当前长沙的房价比这三个城市要高出约5000元/平,但长沙仍有不少低于1万/平,甚至低至6字头、7字头的房源,这三城市也涌现了一大批均价破万的楼盘。并且,数据显示,2019年,房价涨幅较快的城市就包括永州和怀化。所以当这三个城市房价与长沙差别不算大,甚至房价还在涨,消费者能在长沙买到同等价位的房子时,对这三个城市的人而言,或许有一部分更愿意到长沙来置业,毕竟无论是就业机会,还是医疗、教育等各方面,省会长沙都有足够的优势。

不过话又说回来,市场变动千变万化,没有谁能保证楼市成交年年上涨,株洲、怀化、永州这三个城市不是个例,那些人口吸附力弱、棚改力度下降、房价上涨到一定程度的三四线城市,如果没有新的推动力,楼市都将作出回应。再加上今年突发的疫情,这些三四线城市或将面临更大的风险和考验。


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