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浏阳人买房什么情况下可退定金?如何分辨定金、订金、意向金和认筹金之间的区别 | 法律讲堂

2020-03-25 20:49:04    浏阳房产网_浏房网    评论:0    购房指南    浏览:1042    

大家好,我是律师燕秋。


上一期《法律讲坛》跟大家如何分辨定金、订金、意向金和认筹金之间的区别,相信大家都知道了 “定金”通常是不能退的,但是在法律实操过程中,有些情况定金还是可以退的。


所以购房者不能因白纸黑字写了“定金“两个字就认栽。

那么问题来了,通常合同是双方意思自治的体现,按道理签订后,任何一方都不能任意的要求不履行或解除合同,那么什么情况下能退定金呢?
 
这就是今天我要跟大家分享的内容。



 1  

开发商证照不齐全或过期

可要求解除合同,退定金


依照《商品房销售管理办法》第二十二条“不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用……“的规定和相关政策,商品房预售应当具备”五证“。

▲示意图,来自网络

虽然现在对于新楼盘的预售都有相关部门审批监管,但还是可能存在开发商因资金周转等原因,在没有获得全部证件时就开始“预售”的,那么此种情形下与买房人签订的任何合同就自然无效。

律师提醒:
这种情况下,购房者已经交纳了定金的,那么无论双方是否约定定金退还事项,开发商都应无条件将定金退还给购房者。



 2  

因不可归责于双方的事由
导致商品房买卖合同未能订立的,可退定金

这种情况,常见的有以下两种情形:

1)合理利用限购限贷政策退定金
目前房地产市场还是挺热门的,相关部门也会时不时出台限购限贷政策。如政策出台后不具备购房资格,或对于购房首付比例,以及贷款利率上浮与认购时相差较大,可以要求解除合同,拿回定金。

律师提醒:
因不归责于当事人双方的原因而导致按揭合同不能办理,办理不下按揭贷款的可要求解除合同退定金,但若是因为自身信用问题导致不能贷款,定金很大可能是要不回的。

所以建议大家缴定金之前,一定要先查自己征信情况,了解清楚自己能不能办购房按揭贷款。

▲示意图,来自网络

2)合理利用开发商提供的商品房预约合同,如含有显失公平的格式条款,由于该格式条款违背平等、公平、诚信原则而导致磋商未成的,可退定金

举个例子:
预约合同(订购协议)中存在只要买受方到期不签本约均是违约的情形,如“乙方到期不签约,5万元定金不退还”等,该类约定势必将买受方置于要么损失定金,要么被迫无条件全部接受出售方提供的商品房预售格式合同的不利境地。

此种情况,买受方可以根据具体情况提出异议,并可以此要求退还定金。



 3  

开发商存在违反合同约定情形
可退定金

开发商违约主要有以下6种,我就直接罗列:
1)开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的;

2)擅自变更规划、设计影响房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向的;

3)交房时房屋的实测面积与签约时房屋的暂测面积比误差超过3%;

4)延迟交房:开发商超过3个月不能交房,经催告仍不能履行的;

5)由于开发商方面的原因,购房者在约定的期限内无法取得产权证;

6)其他合同约定的情形。



 4  

一房二卖时
可要求双倍返还定金

出卖方将买受方认购的房屋转手他人或将已抵押房屋卖给买受方,均属于“一房二卖”的情形。

此时卖方违约,买受方已经缴纳定金的,适用“定金罚则”,那么定金自然是可以退的。



 5  

卖方不实宣传
买方可要求双倍返还定金

不管是一手房还是二手房销售,售房者为了尽快达到其销售目的,在出售商品房时做的宣传都可能会夸张些以抓眼球,甚至有不符合实际情况。

比如说旁边有名校、大型商场什么的,其实根本就还没有落定;

▲学区房维权,来自网络

又比如说号称是地铁房,售楼小姐姐跟你介绍时说,大门离地铁只有800米,步行只需要5分钟,结果实际情况至少有2公里,跑步都要10多分钟等等。

因此,以上这些情况都是可以要求解除合同,买方可以请求双倍返还定金的。
 
律师提醒:
购房过程中注意收集证据,利用宣传单、录音、聊天记录等证据锁定不实宣传,这样就可以有充足的依据解除合同,顺利拿回定金。



 6  

不可抗力可退定金


这里说的“不可抗力”是指因不可抗力致使购房者不能实现购房合同目的,例如地质灾害等,购房者有权解除合同要求退回定金。
 
可能有读者会问到,像现在的“新冠疫情”是否属于不可抗力退定金情形呢?客观地说,这得具体问题具体分析,但一般而言此种情形没有达到“不能实现购房目的”的程度是不能主张的。
 
当然,除不可抗力之外,例如发生了意外事件,有正当理由的,能够在约定时间与开发商就商品房买卖合同的订立事宜进行协商,也是有可能拿回定金的。

最后,不管是要退定金还是订金,建议尽可能好好沟通协商处理,若协商不成,一直拖延被动,必要时可通过发送律师函警告施压或提起诉讼方式维权。



 7  

总个结


什么情况可以退定金?总的来说,证照不齐全或过期、不可归责双方事由、违反合同约定、一房二卖、不实宣传、不可抗力情形下可主张退定金。

今天先这样,大家有与“房”有关的法律主题想要探讨的,欢迎留言或私聊,下一期我们接着聊。

来源:本文为燕秋律师原创内容,版权和最终解释权归原作者

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